Blog của Werner: Sự thâm hụt mật độ dân số của các fun88 app phố Canada
Một khu phố ở Düsseldorf, Đức, như đã thấy từ người tăng tốc gần đó. Tín dụng hình ảnh: Werner Antweiler
Liên kết liên quan
Vào ngày 15 tháng 9 năm 2023, Hội đồng fun88 app phố Vancouver đã bỏ phiếu để thay đổi luật phân vùng mật độ thấp, trong nỗ lực mở ra các khu phố trên toàn fun88 app phố để cho phép phát triển các bộ ghép kênh sẽ tạo ra nhà cho các gia đình và giúp nhiều người hơn xây dựng một tương lai ở Vancouver. Nhưng nó sẽ đủ để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở hiện tại? Và những gì về các fun88 app phố khác của Canada phải đối mặt với các vấn đề tương tự? Trong một đoạn trích từBài đăng trên blog mới nhất của anh ấy, Phó giáo sư UBC Sauder Werner Antweiler thảo luận về việc có bao nhiêu fun88 app phố của Canada có vấn đề về mật độ của người Hồi
fun88 app phố Canada có vấn đề về mật độ. Mật độ dân số thấp đang góp phần vào giá thuê ngày càng không thể chấp nhận được và quyền sở hữu nhà. Các fun88 app phố của Canada cần tăng nguồn cung nhà ở bằng cách tăng mật độ nhà ở, cả hai để cung cấp nhiều nhà ở hơn cho dân số tăng và làm giảm chi phí nhà ở tiếp theo. Nhưng đừng mong đợi phép lạ. Mật độ sẽ là một quá trình rất chậm, và cuối cùng nó có thể chỉ đơn giản là giảm giá hơn nữa thay vì cải thiện khả năng chi trả. Để giải quyết khả năng chi trả, các biện pháp bổ sung cũng cần thiết.
Hình trên cho thấy một khu phố ở fun88 app phố Düsseldorf của Đức tại River Rhein. Hình ảnh cho thấy mật độ được thực hiện như thế nào. Đường phố được lót bằng các tòa nhà thường tăng lên bốn, năm hoặc sáu tầng. Mật độ của loại này làm cho nhà ở dễ tiếp cận hơn và có thể đóng góp rất nhiều cho việc làm cho nhà ở cũng có giá cả phải chăng hơn. Tầng trệt của nhiều tòa nhà cung cấp không gian cho các hoạt động thương mại quy mô nhỏ, các cửa hàng tạp hóa, nhà tạo mẫu tóc, quán cà phê và nhà hàng, nhà thuốc, văn phòng y tế, v.v. Hoạt động thương mại và nhà ở pha trộn hài hòa. Càng ngày, loại hình xây dựng này cũng được tìm thấy trong những phát triển mới ở các fun88 app phố như Vancouver. Các tòa nhà thuộc loại này thường được gọi là "Mật độ trung gian bị thiếu", giữa các ngôi nhà riêng biệt ở một bên và lõi trung tâm fun88 app phố với các tòa nhà cao tầng.
Dựa trên các khu vực điều tra dân số của Canada (CMA) cho năm 2021, nhìn vào các fun88 app phố có dân số vượt quá 200.000 người, mật độ dân số của các fun88 app phố Canada dao động từ 54,1 người trên mỗi km2 (Saskatoon) đến 1.050.7 (Toronto). Metro Vancouver có mật độ khối chỉ 918 người trên mỗi km2. Tất nhiên, cốt lõi trung tâm fun88 app phố dày đặc hơn. Thống kê Canada Báo cáomật độ dân số gần với trung tâm fun88 app phố, and Metro Vancouver's population density ranges from 18,800 in the downtown core to 4,884 in the urban fringe (within 10 minutes from downtown) and all the way down to 478 in distant suburbs (30 minutes or more from downtown).
Khi chúng ta so sánh Canada với Đức, một quốc gia có mức độ giàu có và phát triển tương tự như Canada, mỗi fun88 app phố có hơn 200.000 người có mật độ dân số số lượng lớn hơn 2.000 người. Các fun88 app phố dày đặc nhất, Berlin Berlin, Munich, Frankfurt và Stuttgart, tất cả đều có mật độ dân số vượt quá 3.000 người. Để so sánh, khu vực đô thị dày đặc nhất ở Canada, Torto Toronto, hầu như vượt quá 1.000.
Vậy chính xác thì liên kết giữa mật độ dân số và khả năng chi trả là gì?
Theo thống kê, các fun88 app phố dày đặc hơn thường đắt hơn các fun88 app phố ít dày đặc hơn. Trên thực tế, có một mối tương quan tích cực, nhưng mối tương quan không phải là quan hệ nhân quả. Mật độ không khiến các fun88 app phố trở nên kém giá cả phải chăng. Mối tương quan đặc trưng cho trạng thái cân bằng cung cấp cung cấp của thị trường nhà ở nổi lên và chủ yếu phản ánh rằng mọi người thích sống ở các fun88 app phố dày đặc hơn vì các fun88 app phố đó cung cấp cơ hội việc làm và tiện nghi tốt hơn. Và ở quy mô nội địa, giá thuê và giá nhà tạo fun88 app trạng thái cân bằng vì mọi người di động hơn trong một fun88 app phố so với giữa các fun88 app phố, điều này hạn chế sự thay đổi giá trong một fun88 app phố đối với các loại nhà tương tự. Điều đó có nghĩa là việc tăng nguồn cung trong một khu vực không giảm giá mạnh ở đó. Do đó, việc đo lường hiệu quả của việc tăng mật độ đối với việc cải thiện khả năng chi trả là khá khó khăn.
Cung cấp tăng chắc chắn sẽ cải thiện sự sẵn có của nhà ở, nhưng nó có thể không nhất thiết phải cải thiện khả năng chi trả. Đó là bởi vì các ngôi nhà không được bán hoặc thuê theo chi phí, nhưng với giá trị thị trường. Về mặt chi phí, xây dựng nhà với mật độ cao hơn làm giảm chi phí. Có những nền kinh tế có quy mô trong việc xây dựng không gian sàn trong các tòa nhà cao tầng và cao tầng vì chi phí đất phân chia trên nhiều không gian sàn hơn và có hiệu quả về cơ sở hạ tầng, cả trong tòa nhà và cung cấp cơ sở hạ tầng dịch vụ (nước, nước thải, điện, giao tiếp, đường bộ, giao thông công cộng, v.v.) Cung cấp tăng cũng có thể thu hút nhiều người hơn sẵn sàng di chuyển từ xa hơn và giá cả có thể không nhúc nhích. Hơn nữa, giá đất có thể tăng để phản ánh giá trị cao hơn (cơ hội thu nhập) của đất xây dựng dày đặc hơn. Nếu không được tiếp cận cẩn thận, mật độ có thể làm phong phú các chủ sở hữu đất hơn nó giúp cải thiện khả năng chi trả cho người cư ngụ của những ngôi nhà mới được xây dựng.
Do đó, không có gì đáng ngạc nhiên khi thấy rằng không phải ai cũng đồng ý rằng mật độ là giải pháp để làm cho nhà ở giá cả phải chăng hơn. Giáo sư danh dự David LeyCảnh báo chống lại sự tăng mật độ lớnLà một loại thuốc chữa bách bệnh để cải thiện khả năng chi trả. Anh ta đúng rằng mật độ có thể có nghĩa là những điều khá khác nhau, với những hậu quả khác nhau đối với khả năng chi trả. Sự cân bằng ngày nay giữa các ngôi nhà thuộc sở hữu và nhà thuê được cho là hướng đến việc coi nhà là đối tượng đầu tư thay vì không gian sống. Mật độ fun88 app công không có nghĩa là tháp bên cạnh tháp, nhưng các tòa nhà trung gian có thể đạt được mức độ trung bình của mật độ (tương tự như nhiều fun88 app phố ở Đức) trong khi cung cấp "toàn bộ khu phố" với các tiện nghi trong khoảng cách đi bộ và tiềm năng phát triển cộng đồng sống động.
Upzoning, thuật ngữ được sử dụng để mô tả các chính sách làm tăng mật độ trong một khu phố hoặc đô thị cụ thể, vẫn còn gây tranh cãi. Upzoning một mình chắc chắn sẽ fun88 app công trong việc cải thiện sự sẵn có của nhà ở. Upzoning mà chỉ thúc đẩy các cụm các tòa nhà cao mới cũng có vấn đề. Chúng ta cần nhiều hơn về "thiếu trung gian" về mật độ dân số trên toàn fun88 app phố.
Nhưng những gì có thể được thực hiện để cải thiện khả năng chi trả? Không có giải pháp đơn giản ở đây sẽ giúp tất cả mọi người. Do đó, các nhà hoạch định chính sách cần tập trung vào nơi cần giúp đỡ nhiều nhất, bằng cách tập trung vào người thuê nhà thay vì chủ nhà. Chúng tôi cũng biết những gì không nên làm. Các nhà kinh tế đồng ý rộng rãi rằng việc can thiệp vào thị trường thông qua kiểm soát tiền thuê không hiệu quả lắm. Kiểm soát tiền thuê tăng bảo vệ người thuê hiện tại, nhưng không phải những người di chuyển về nhà. Chủ nhà cũng đã tìm ra cách để khắc phục những hạn chế; "cải tạo" được sử dụng để đẩy người thuê và đặt lại giá thuê ở cấp độ cao hơn.
Cải thiện khả năng chi trả có thể đi tay với mức độ mật độ bằng cách phân chia lại hoặc tăng các khu vực theo cách mà nó thúc đẩy việc thuê quyền sở hữu. Chính phủ có thể cung cấp tài chính để xây dựng nhà ở cho thuê được xây dựng có mục đích và thông qua các tập đoàn nhà ở phi lợi nhuận, các chính phủ cũng có thể phát triển một nhóm không gian cho thuê giá cả phải chăng. Vienna, thủ đô của Áo, là một ví dụ điển hình của một mô hình như vậy cho nhà ở xã hội và đã được nghiên cứu rộng rãi. Hơn một nửa số người Vienna sống trong nhà ở cho thuê. Ở Bắc Mỹ, nhà ở xã hội thường được coi là phương sách cuối cùng, là chỗ ở cho các hộ gia đình nghèo nhất, thay vì là một lựa chọn khả thi cho nhiều người. Nếu cải thiện khả năng chi trả là mục tiêu, các fun88 app phố ở Canada nên chú ý đến các bài học từ Vienna. Vienna cũng đã trải qua ít áp lực hơn nhiều đối với giá nhà đất do các chính sách nhà ở xã hội của nó. Tạp chí kinh tế cung cấp mộtChỉ số giá nhà của fun88 app phố toàn cầu. So với quý đầu tiên của năm 2000, giá nhà (về mặt thực tế) đã tăng 200% ở Vancouver, nhưng chỉ có 65% ở Vienna.
UBC có vỏ cho thuê được xây dựng có mục đích của riêng mình. Bởi vìNhà cổng làng, UBC thuê 950 căn hộ và nhà phố cho các giảng viên và nhân viên toàn thời gian, và nhiều hơn nữa đang được xây dựng và lập kế hoạch. Giá thuê không được trợ cấp; Tuy nhiên, bằng cách sở hữu cổ phiếu nhà ở, UBC có thể giữ cho thuê gần hơn với chi phí, với thặng dư đi vào xây dựng mới để có thêm nhà ở. Và không có "nhà ở xã hội" kỳ thị. Chỗ ở thậm chí có thể đẩy biên giới kiến trúc. Một trong những tòa nhà cho thuê UBC mới nhất,Evolve, là một hiệu quả năng lượngNhà thụ động.
Không có thuốc chữa bách bệnh để giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả trong nhà ở Canada, và chắc chắn không có sửa chữa nhanh chóng. Sẽ mất một thế hệ để thực hiện các chính sách cải thiện tính khả dụng và khả năng chi trả cùng một lúc. Tuy nhiên, điều rõ ràng là các chính phủ (đặc biệt là các fun88 app phố) cần phải đóng vai trò tích cực hơn nhiều trong việc phát triển và quản lý cổ phiếu nhà ở cho thuê. Các fun88 app phố của chúng tôi cần các cơ chế chính sách và hỗ trợ tài chính thông qua đó họ có thể đảm nhận vai trò và trách nhiệm mở rộng này. Nhưng tất cả bắt đầu bằng việc sửa chữa thâm hụt mật độ dân số của các fun88 app phố Canada.